Niebieskie traperki – bo od tego trzeba zacząć. Jak widać na załączonym obrazku to moje obuwie robocze, gdy wyruszam w teren na oględziny, zdjęcia czy prezentację większości działek. Oczywiście służą również podczas górskich wycieczek, ale zdecydowanie częściej zwiedzają tereny działek do sprzedaży w okolicach Olsztyna. Ale nie o modzie tu mowa – tylko o pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości gruntowych, tzw. działek 🙂 Aby pójść do pracy, trzeba wstać.
Pracując w branży od 11 lat, nie ukrywam, że budzik z roku na rok nastawiam na coraz „młodszą” godzinę, mimo, że wiek coraz starszy i nie mam problemów ze snem no właśnie, budzik, godzina 6.00.
Mam na imię Jakub i wykonuję zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami od niemal 10 lat. Przyczyniłem się do sprzedaży wielu działek, sporo nieruchomości oferuję do sprzedaży, a jeszcze więcej przede mną.
Pitu, pitu, pitu…. Ale co to właściwie oznacza, że pośredniczę w sprzedaży działki ? Najlepiej prześledźmy to na przykładzie: „Panie Jakubie – mam bardzo fajną dużą działkę do sprzedaży, uzbrojona, blisko jeziora, super dojazd w świetnej cenie” – AKCJA !!
…..ale zanim akcja – to powiedzmy sobie jedno – temat sprzedaży nieruchomości jest obszerny jak ocean i z pewnością nad każdym zagadnieniem poniżej można pochylić się pisząc książkę !
A wracając do zlecenia sprzedaży działki – opis od Właściciela zabrzmiał, że będę miał w ofercie rewelacyjną działkę !
I tu pierwsze moje działanie – WSTĘPNA WERYFIKACJA. Nie chodzi o to, że nie wierzę Klientowi – tylko czy Kupujący również tak oceni tą działkę pośród dziesiątek innych ogłoszeń i czy obiektywnie ta nieruchomość jest tak atrakcyjna jak w ocenie właściciela. Zanim spotkam się z Klientem (choć czasem spotykamy się dopiero na akcie notarialnym, jednak to w innym artykule) – proszę, aby podał mi numer ewidencyjny działki i położenie.
WSTĘPNA WERYFIKACJA przeze mnie polega m. in. na:
* znalezieniu działki w geoportalach i podejrzenie terenu na ortofotomapie,
* sprawdzeniu dostępu do drogi (droga publiczna, udział w drodze, służebność),
* zweryfikowaniu sąsiedztwa infrastruktury technicznej (czy są w pobliżu lub jak daleko),
* czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jak tak to jakie przeznaczenie obowiązuje)
* jakie są użytki,
* sprawdzenie nabliższego sąsiedztwa (sąsiednie budynki, zakłady uciążliwe, elementy przyrody)
* i czy miałem w sprzedaży coś podobnego w okolicy.
To wszystko pozwala na dokładniejsze poznanie nieruchomości i poprowadzeniu rozmowy z Klientem opartą o konkretne zgromadzone informacje. Dzięki temu mogę zderzyć oczekiwania
Klienta z realiami rynku. A jak nie zderzyć – to po prostu uświadomić i dostosować.
Tu głównie chodzi o CENĘ. Czy każda działka za 1 m2 kosztuje tyle samo ? Oczywiście że nie. Zatem czas na kolejne moje działanie.
OSZACOWANIE CENY OFERTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Najlepiej jakby nie była zbyt wysoka, ale przede wszystkim dla Sprzedającego, aby nie była zaniżona. Nie jest to proste i nie zawsze uda się idealnie wycelować, ale przede wszystkim chodzi mi o należytą staranność przy ustalanie ceny.
Posiłkuję się tu kilkoma elementami:
* działkam
* z okolic, które miałem w ofercie,
* rejestrem
* cen i wartości nieruchomości,
* aktualnymi ogłoszeniami
* zebranymi informacjami o działce
* i przede wszystkim całkiem bogatym „bezcennym” doświadczeniem i kontaktami
No dobra – ale Klient wspominał o działce uzbrojonej z super dojazdem – a to przecież ma wpływ na wartość działki. A więc kolejny mój krok, pomimo, że nie wyszedłem nawet z biura, popijam kawę, a w tle przygrywa radio.
WERYFIKACJA UZBROJENIA, MOŻLIWOŚCI PRZYŁĄCZY I DOJAZDU.
Na szybko można sprawdzić, że do działki dojedziemy „jakąś” drogą. Ale ja sprawdzam, czy to doga publiczna, czy prywatna. Jak to drugie, to na jakiej podstawie ? Czy jest współwłasność, służebność i czy na pewno prawnie jest zapewniony dostęp do tej drogi, a także czy „wyjeżdżona” droga to ta, po której prawo mamy się przemieszczać. Tego wszystkiego będzie wymagał Klient Kupujący – zatem muszę to wiedzieć.
Działka uzbrojona, mówi Klient mając na myśli, że sieć wodno-kanalizacyjna przebiega w drodze przed działką, a sieć elektroenergetyczna położona jest ok 150 m od działki.
Ok – jest w pobliżu, to nie jest źle. Ale muszę postawić kolejny krok, zatem sprawdzam kto wydaje warunki przyłączeniowe, a więc kto jest gestorem sieci. A Klienta Kupującego muszę uświadomić, że widząc przewód z prądem „tam gdzieś” nie oznacza to gwarancji bezproblemowego, taniego podłączenia. Oczywiście też tego nie wyklucza.
Pamiętacie o czym jeszcze Klient wspominał ? A no o tym, że działka jest duża. Faktycznie, ok 7000 m2, więc spora. I to co robię zazwyczaj równolegle z określaniem ceny ofertowej – to OKREŚLAM POTENCJAŁ DZIAŁKI. W tym konkretnym wypadku na I rzut oka – rozważamy podział i możliwość takiej czynności. Sprawdzam, czy jest sens. Analizuję z Klientem również inne kwestie, np.: uzyskanie warunków zabudowy (jeżeli brak MPZP). I nie chodzi tu o to, aby za każdym razem i każdą działkę dużą podzielić – ale żeby wiedzieć co z nieruchomością można zrobić. Tym bardziej, że większość takich działań powoduje wzrost wartości lub zwiększenie zainteresowania.
Dobra – pora wyjść z biura ! Mamy zweryfikowane i sprawdzone informacje, ustaloną cenę – zatem czas założyć niebieskie traperki i ruszyć w teren !!! HOLA-HOLA Jakub, najpierw trzeba spakować rzeczy. No tak – jadąc na działki mam bagażnik wypełniony podobnie jak przy wybieraniu się na zdjęcia mieszkania. Co zatem zabieramy ? Na wyposażeniu znajduje się zazwyczaj: urządzenie wielofunkcyjne (wkrętarko-wiertarko-piło-szlifierka), młot, tyczki drewniane, baner, często spray, ostatnio nawet maczeta, no i oczywiście dron, niebieskie trepki i często kurtka. Ale zanim to spakuję – tak jest coś jeszcze ważniejszego – sprawdzenie pogody i zaplanowanie wyjazdu w dobrą pogodę na zdjęcia Jadąc w teren – próbuję patrzeć tak, jakbym był Klientem Kupującym. Docieram w okolice działki bez problemu, ale….gdzie ta działka się zaczyna ? No właśnie. Pora na działania w terenie. OZNACZENIE DZIAŁKI – z pomocą przychodzą drewniane tyczki, piła elektryczna, spray, baner reklamowy i wkrętarka. Niekiedy z pomocą przychodzi geodeta, który precyzyjnie odnajduje punkty graniczne, jak moje metody polowe nie podołają.
UPORZĄDKOWANIE TERENU – nie, nie zajmuje się ogrodnictwem, chociaż był przypadek, że chwyciłem kosę spalinową, aby udrożnić dojście do działki i tego się nie boję. Ale zwracam uwagę i przekazuję Klientowi wskazówki co należy zrobić, aby podnieść atrakcyjność oferty i aby obalić powiedzenie „JAK MA KUPIĆ TO I TAK KUPI”. Owszem kupi – tylko dlaczego dziesiąty klient po roku ogłaszania !! Często są to proste działania, które może wykonać właściciel, ktoś z rodziny lub zlecić takie czynności innym. Może to być wykoszenie, wycięcie samosiejek, uporządkowanie terenu, naprawa ogrodzenia, podsypanie dojazdu i inne.
No dobra – załóżmy, że teren jest już gotowy do zrobienia zdjęć – bo przecież jeżeli działka ma być uporządkowana to zdjęcia wykonam dopiero jak będzie do tego gotowa – chcę ją przecież pokazać w najlepszej klasie. Na zdjęcie do fotografa w końcu też idziemy po fryzjerze a nie na odwrót.
ZDJĘCIA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ – wykonuję z perspektywy ukazującej walory położenia, otoczenia. Z bliska i daleka. W biurze niezastąpionym narzędziem do tego jest dron. Czym Klient zachwalał działkę ? O sąsiedztwie jeziora. Zatem jezioro musi być ujęte na zdjęciu !!! I to nie jednym. Z doświadczenia wiem, jak ważne są zdjęcia do oferty, dlatego dbam o to, żeby działka prezentowała się w Internecie z możliwie najwyższą klasą. A co.
Uf……mam wszystko, pora PRZYGOTOWAĆ OGŁOSZENIE i wystawić na portale. I jak, ktoś dobrze zauważył – kawa na pewno temu nie zaszkodzi Mogłoby się wydawać, że kilka wyrazów w treści, wybrać 5 zdjęć i niech idzie w świat. Otóż nie. Pieczołowicie zaczynam od grafik, które zajmują mi najwięcej czasu. Przebranie i lekkie „podkręcenie” zdjęć, na których z wykorzystaniem programów graficznych – oznaczam przebieg granic działki. Zaznaczenie na mapie położenia nieruchomości i dodanie innych ważnych elementów – np. wycinek z rysunku MPZP. Jak mam gotową grafikę, a kawa zazwyczaj już dopita – robię opis. Konkretny, treściwy, z podziałem na tematykę i staraniem się przekazania tego, czego chcemy się dowiedzieć o działce przed jej obejrzeniem. I teraz dopiero można wypuścić ogłoszenie na portale z pozytywną energią.
Zwieńczeniem opowieści o moich działaniach w pośrednictwie – jest wspomnienie o WSPÓŁPRACY ZE SPECJALISTAMI, zaufanymi specjalistami t.j.: urbanista, architekt, notariusz, geodeta, rzeczoznawca majątkowy czy geolog. Jak to mówię – od wszystkiego nie będę – ale prawie we wszystkim pomogę lub też zorganizuję !!
Jak widzicie zanim oferta sprzedaży działki trafi do sieci – dużo się dzieje, a niekiedy jeszcze więcej. I jeżeli znajdzie się w krótkim czasie Klient Kupujący – to wcale nie oznacza, że ten pośrednik w niebieskich trepkach się nie napracował. A jeszcze przecież do aktu sprzedaży trzeba przygotować dokumenty – o czym w kolejnej części mojego za długiego wywodu.
Trzymajcie
się , Jakub Bożomański